Wohnimmobilien-Dashboard

Der österreichische Wohnimmobilienmarkt

Allgemeines

Das Wohnimmobilien-Dashboard der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) gibt einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt und setzt diese in den Kontext der Finanzmarktstabilität. Die enge Verknüpfung von Finanz- und Wohnimmobilienmarkt ergibt sich aus dem hohen Anteil von Wohnimmobilienkrediten im Portfolio österreichischer Banken. Dementsprechend verfolgt die OeNB die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt laufend. Das Wohnimmobilien-Dashboard stellt der breiten Öffentlichkeit eine umfassende Datenbasis zu diesem Thema zur Verfügung. Die aufbereiteten Daten werden in vier Themenbereiche unterteilt: Angebot, Nachfrage, Wohnimmobilienmarkt und Makroprudenzielle Analyse. Ein ergänzendes Dashboard zum Gewerbeimmobilienmarkt ist hier zu finden. Die vier Themenbereiche werden in separaten Reitern behandelt. Trotz dieser Aufteilung ist zu beachten, dass zwischen den Segmenten enge Wechselwirkungen bestehen und sie daher nicht isoliert voneinander betrachtet werden sollten. Der Aufbau der vier Reiter folgt jeweils derselben Logik: Wie weiter unten im Detail dargestellt, werden zunächst mengenbezogene Daten angeführt, gefolgt von preisbezogenen Daten und gegebenenfalls weiteren Informationen.

Weitere Informationen zur Bedienung und den Funktionalitäten des Dashboards sind im Support erklärt.

Angebot

Mengenbezogene Daten: Das Angebot an Wohnraum wird aus Bestand und Neubau geschöpft und durch Wohnungsabgänge verringert. Baubewilligungen geben Hinweise auf die zukünftige Entwicklung des Angebots.
Preisbezogene Daten: Die Kosten des Neubaus, die insbesondere Bodenpreise, Bau- und Finanzierungskosten sowie erwartete Rendite umfassen, beeinflussen die Baufertigstellungen und somit Zugänge zum Bestand.

Eine weitere wichtige Rolle spielt die Zusammensetzung des Wohnraumangebots: Ein hinreichendes Angebot von leistbarem Wohnraum kann dazu beitragen, einen Anstieg der Haushaltsverschuldung sowie eine Verschlechterung der Hypothekarkreditvergabestandards zu begrenzen.

Nachfrage

Mengenbezogene Daten: Auf der Nachfrageseite finden sich vor allem private Haushalte, also Eigennutzer:innen mit Erst- und Zweitwohnsitz. Der zentrale Indikator für die Entwicklung der Nachfrage ist somit die Veränderung der Anzahl an Haushalten. Die Nachfrage nach Wohnraum setzt sich aus Haushalten mit Eigentumsabsichten (Käufer:innen und private Bauherr:innen) und Mieter:innen zusammen. Da eine Fremdfinanzierung durch Banken primär bei der Realisierung von Eigentum – sei es durch Kauf oder Neubau – relevant wird, fokussiert dieses Dashboard auf Eigentum.
Preisbezogene Daten und Einkommen: Die Nachfrage nach Wohnraum wird unter anderem durch die zusätzlich zum Immobilienpreis entstehenden Finanzierungskosten (Zinsen) und das verfügbare Einkommen der Haushalte beeinflusst.

Immobilienkäufe sind für Privathaushalte typischerweise deren größte Investition und werden oft mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert. Daten zu privaten Wohnimmobilienfinanzierungen und deren Relevanz für die Finanzmarktstabilität werden im Reiter Makroprudenzielle Analyse im Detail behandelt.

Wohnimmobilien sind neben Konsumgut, d. h. Erwerb zur Eigennutzung, auch Investitionsgut für private Anleger:innen und gewerbliche Investor:innen. Letztere werden im Gewerbeimmobilien-Dashboard behandelt.

Wohnimmobilienmarkt

Mengenbezogene Daten: Die Anzahl der tatsächlichen Wohnimmobilientransaktionen ergibt sich aus Angebot, Nachfrage sowie weiteren strukturellen Besonderheiten und Friktionen des Marktes. Sie spiegelt die Liquidität auf dem Wohnimmobilienmarkt wider und steht in Wechselwirkung mit dem Niveau und der Volatilität der Wohnimmobilienpreise.
Preisbezogene Daten: Die Beobachtung der Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt ist aus Perspektive der Finanzmarktstabilität wichtig, um nicht nachhaltige Entwicklungen rasch zu erkennen und Preisblasen zu identifizieren. Neben dem Wohnimmobilienpreisindex werden dazu auch Modelle wie der Fundamentalpreis- oder der Exuberance-Indikator herangezogen.

Makroprudenzielle Analyse

Mengenbezogene Daten: Der Kreditbestand und die Neukreditvergabe von Wohnimmobilienkrediten an private Haushalte veranschaulichen die hohe Bedeutung dieses Segments für den österreichischen Finanzmarkt.
Preisbezogene Daten: Die Zinssätze geben Aufschluss über die Kosten von Wohnimmobilienkrediten. Die Zinsbindungsdauer gibt Aufschluss darüber, ob das Zinsänderungsrisiko von Haushalten oder den finanzierenden Banken getragen wird.
Qualität des Kreditportfolios: Für eine fundierte Risikobeurteilung ist vor allem die Qualität des Kreditportfolios der Wohnimmobilienfinanzierung der Banken entscheidend. Die wichtigsten Kennzahlen hierfür sind jene, die auch den Vergabestandards zugrunde liegen. Ergänzend kommen etablierte Risikoindikatoren, wie die etwa die Non-Performing-Loan-Quote (NPL-Quote), zum Einsatz.

Durch das enge Zusammenspiel zwischen Immobilien- und Finanzmärkten können Systemrisiken für den österreichischen Finanzmarkt entstehen, die im Rahmen der makroprudenziellen Aufsicht adressiert werden. In Österreich wird die makroprudenzielle Aufsicht vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) koordiniert, dessen Vorsitz das Bundesministerium für Finanzen (BMF) innehat. Das FMSG erörtert und beurteilt Risiken hinsichtlich der Finanzmarktstabilität und kann mit Empfehlungen an die Finanzmarktaufsicht (FMA) und Risikohinweisen darauf reagieren. Die FMA ist die zuständige Behörde für die Setzung von makroprudenziellen Maßnahmen in Österreich. Die OeNB analysiert und identifiziert mögliche Gefahren, die die Finanzmarktstabilität beeinträchtigen könnten. Ihre Beobachtungen, Feststellungen und Gutachten stellt sie dem FMSG zur Verfügung. Ebenfalls hat sie dem FMSG Empfehlungen an die FMA vorzuschlagen. Etwaige Umsetzungsmaßnahmen der FMA hat die OeNB zu analysieren und dem FMSG darüber zu berichten. Aktuell gibt es im Wohnimmobilienbereich für Haushalte keine rechtlich verbindliche makroprudenzielle Maßnahme. Das FMSG hat jedoch seine Erwartungshaltung an die Kreditvergabe in einer Leitlinie spezifiziert.

Wohnimmobilienmarkt: Begriffsabgrenzung

Je nach Verwendungszweck werden unterschiedliche Definitionen für Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte herangezogen. Für das Wohnimmobilien-Dashboard wird eine breite Definition des Wohnimmobilienmarktes verwendet: Sie umfasst alle Immobilien mit dem Zweck der Wohnnutzung , darunter Wohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser. Der Fokus des Dashboards liegt auf Eigentum bzw. dem Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien. Mietdaten werden nur am Rande berücksichtigt. Wohnimmobilien mit privaten Eigentümer:innen fallen somit genauso in den Rahmen des Dashboards wie Wohnimmobilien mit gewerblichen Eigentümer:innen, selbstgenutztes Wohneigentum genauso wie einkommensgenerierende Wohnimmobilien. Bei Letzteren kann es sich um Buy-to-Let-Objekte (private Vermietung) oder gewerbliche Vermietung handeln. Eine etwas engere Definition wird für die Themenbereiche Nachfrage und Makroprudenzielle Analyse verwendet. Im Bereich Nachfrage wird ausschließlich die Nachfrage von Eigennützer:innen bzw. Mieter:innen behandelt, die Nachfrage von Immobilien-Investor:innen nach einkommensgenerierenden Wohnimmobilien (z. B. durch Vermietung) wird im Gewerbeimmobilien-Dashboard abgedeckt. Im Themenbereich Makroprudenzielle Analyse liegt der Fokus auf Wohnimmobilien als Kreditsicherheit und Privatpersonen als Kreditnehmer:innen. Kredite von juristischen Personen als Kreditnehmer:innen (sowohl besichert mit Immobilien zum Wohnzweck oder Zweck der Ausübung des Geschäfts) werden im Gewerbeimmobilien-Dashboard abgedeckt.

Version 1.1. Letztes Update: September 2026.

Angebot an Wohnimmobilien

Mengen

Die hier angeführten Indikatoren zeigen, wie sich das Angebot an Wohnimmobilien mengenmäßig entwickelt. Der Bestand an Wohneinheiten steht als Wohnimmobilienangebot grundsätzlich zur Verfügung. Die Anzahl der Baubewilligungen kann als Indikator für die zukünftige Entwicklung des Bestandes angesehen werden. Sie enthält sowohl baubewilligte Wohneinheiten in gänzlich neuerrichteten Gebäuden als auch durch An-, Auf- und Umbautätigkeiten am Bestand geschaffene Wohneinheiten. Darüber hinaus liefert die Aufteilung der Baubewilligungen nach Bauherr:in Einblicke in die Zusammensetzung der Beteiligten am Wohnimmobilienmarkt über die Zeit.
Zu bedenken ist, dass zwischen Baubewilligung und tatsächlicher Fertigstellung in der Regel ein längerer Zeitraum liegt und nicht alle bewilligten Bauvorhaben umgesetzt bzw. fertiggestellt werden. Der faktische Bestand an Wohneinheiten erhöht sich durch Baufertigstellungen und verringert sich durch Wohnimmobilienabgänge, zum Beispiel durch Abriss oder Umwidmungen. In den dargestellten Daten zu Bestand bzw. Baufertigstellungen und Abgänge ergibt sich eine geringfügige Abweichung, die auf unterschiedliche Datenquellen und Berichtsperioden zurückzuführen ist.

Wie groß ist der Bestand an Wohneinheiten?

Quelle: STATcube (Statistik Austria).
Die Daten zeigen den Bestand an Wohneinheiten. Dabei handelt es sich um eine Vollerhebung, die jährlich zum Stichtag 31. Oktober in der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen der Registerzählung und der Abgestimmten Erwerbsstatistik erfasst wird. Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Ab 2021 werden die Daten jährlich erhoben. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: Statistik Austria.
Die Daten zeigen die Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Kalenderjahr (jährlicher Datenabzug am 15.09. des Folgejahres). Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Die Anzahl an baufertiggestellten Wohneinheiten umfasst gänzlich neu errichtete Wohneinheiten sowie Wohneinheiten, die durch An-, Auf- und Umbautätigkeiten an bestehenden Gebäuden geschaffen wurden (und somit den Bestand erhöhen). Für Wien gibt es keine Daten für An-, Auf-, Umbautätigkeit bis inkl. 2023. Wegen Meldeverzögerungen bzw. möglichen Datenausfällen werden die Baufertigstellungsdaten erst drei Jahre später als endgültig betrachtet, davor werden Schätzungen und Zurechnungen vorgenommen. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: Statistik Austria.
Die Daten zeigen die Abgänge von Wohneinheiten (z. B. durch Abriss oder Umwidmungen) nach Kalenderjahr (jährlicher Datenabzug am 15.09. des Folgejahres). Aufgrund einer Umstellung in der Berichtserstellung werden die Daten in Zukunft voraussichtlich im Zuge der Gebäude- und Wohnungszählung veröffentlicht (nächste Veröffentlichung im Juni 2026). Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Die Statistik der Wohnungsabgänge erfasst nur registrierte Wohnungsabgänge. Wohneinheiten, die als "nie existent" (behördliche Bereinigungen, Einstellungen von bereits bewilligten Bauvorhaben) eingestuft wurden, sind nicht enthalten. Für Wien gibt es keine Daten für Abgänge von Wohneinheiten resultierend aus An-, Auf-, Umbautätigkeit bis inkl. 2023. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Wie haben sich Umfang und Struktur der Bautätigkeit seit 2010 entwickelt?

Quelle: STATcube (Statistik Austria).
Die Daten zeigen baubewilligte Wohneinheiten. Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Die Anzahl an baubewilligten Wohneinheiten umfasst komplett neu zu errichtende Wohneinheiten sowie Wohneinheiten, die durch An-, Auf- und Umbautätigkeiten an bestehenden Gebäuden geschaffen werden. Für Wien werden keine Daten für An-, Auf-, Umbautätigkeit gezeigt (Statistik Austria berichtet diese ab 2024). Wegen Meldeverzögerungen bzw. möglichen Datenausfällen werden die Baubewilligungsdaten erst drei Jahre später als endgültig betrachtet, davor werden Schätzungen und Zurechnungen vorgenommen. Die Aufteilung nach Bauherr:in unterscheidet zwischen natürlichen Personen, gemeinnützigen Bauvereinigungen, dem öffentlichen Sektor (Kerneinheiten der Gebietskörperschaften und Sozialversicherungen, außerbudgetäre Einheiten sowie öffentlich kontrollierte Unternehmen) und sonstigen juristischen Personen (oft Bauunternehmen). Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: Statistik Austria.
Die Daten zeigen die Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Kalenderjahr (jährlicher Datenabzug am 15.09. des Folgejahres). Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Die Anzahl an baufertiggestellten Wohneinheiten umfasst gänzlich neu errichtete Wohneinheiten sowie Wohneinheiten, die durch An-, Auf- und Umbautätigkeiten an bestehenden Gebäuden geschaffen wurden (und somit den Bestand erhöhen). Für Wien gibt es keine Daten für An-, Auf-, Umbautätigkeit bis inkl. 2023. Wegen Meldeverzögerungen bzw. möglichen Datenausfällen werden die Baufertigstellungsdaten erst drei Jahre später als endgültig betrachtet, davor werden Schätzungen und Zurechnungen vorgenommen. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: Statistik Austria.
Die Daten zeigen die Abgänge von Wohneinheiten (z. B. durch Abriss oder Umwidmungen) nach Kalenderjahr (jährlicher Datenabzug am 15.09. des Folgejahres). Aufgrund einer Umstellung in der Berichtserstellung werden die Daten in Zukunft voraussichtlich im Zuge der Gebäude- und Wohnungszählung veröffentlicht (nächste Veröffentlichung im Juni 2026). Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Die Statistik der Wohnungsabgänge erfasst nur registrierte Wohnungsabgänge. Wohneinheiten, die als "nie existent" (behördliche Bereinigungen, Einstellungen von bereits bewilligten Bauvorhaben) eingestuft wurden, sind nicht enthalten. Für Wien gibt es keine Daten für Abgänge von Wohneinheiten resultierend aus An-, Auf-, Umbautätigkeit bis inkl. 2023. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Kostenkomponenten des Neubaus

Bodenpreise, Bau- und Finanzierungskosten sowie Renditeerwartungen beeinflussen die Investitionstätigkeit am Immobilienmarkt (Neubau und Sanierungen) und damit die Veränderung des Bestands an Wohneinheiten in Österreich. Der Bodenpreisindex soll 2026 veröffentlicht werden und die Entwicklungen des Baukosten- und Baupreisindex sowie der Finanzierungskosten ergänzen. Der Baukostenindex stellt die Entwicklung der Inputkosten für Bauunternehmen, die Material- und Lohnkosten, dar. Der Baupreisindex erfasst die Entwicklung der Marktpreise für repräsentative Bauleistungen, also den Output der Bauunternehmen. Die beiden Indizes spiegeln damit die tatsächlichen Kosten der:des Bauherr:in für Bauleistungen wider. Sie weisen häufig sehr ähnliche Verläufe auf, weichen aber voneinander ab, wenn sich beispielsweise die Produktivität, die Finanzierungskosten oder die Gewinnspannen der Bauunternehmen ändern. Die Finanzierungskosten von Bauvorhaben werden anhand des Zinssatzes für Bauträger:innen abgebildet. Um die Entwicklungen der Bau- und Finanzierungskosten einzuordnen, werden sie den Entwicklungen der allgemeinen Inflation, gemessen am Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) gegenübergestellt.
Die Wohnbauförderung stellt eine wichtige Finanzierungsquelle für den privaten und gewerblichen Wohnbau dar. Für Begünstigte verringern Wohnbauförderungen die Kosten für Bauvorhaben bzw. Wohnen. Die Ausgaben für Wohnbauförderungen beinhalten Objekt- sowie Subjektförderungen. Objektförderungen unterstützen direkt Bauvorhaben, darunter Neuerrichtungen und Sanierungen. Darunter fallen zum Beispiel zinsgünstige Darlehen, Annuitäten- und Zinsenzuschüsse. Subjektförderungen wiederum kommen privaten Haushalten zugute, zum Beispiel über Wohnbeihilfen. Die Ausgaben für Wohnbauförderungen werden in Relation zum Bruttoinlands- bzw. -regionalprodukt gesetzt. Dadurch ist ein Vergleich der nominellen Ausgaben für die Wohnbauförderung über die Zeit möglich. Des Weiteren wird die Anzahl der Förderungszusicherungen für den Neubau aus der Wohnbauförderung dargestellt, die ein Bild über die Menge an zugesicherten, geförderten Wohneinheiten (Eigenheime und Mehrgeschosswohnungen) ermöglicht.

Wie entwickeln sich Bau- und Finanzierungskosten im Vergleich zu allgemeinen Preissteigerungen?

Quelle: STATcube (Statistik Austria).
Der Baukostenindex misst die Entwicklung der von Bauunternehmen zu tragenden Kosten für Material und Lohn im Rahmen der Ausführung des Bauvorhabens. Es wird der Baukostenindex für die Sparte Wohnhaus- und Siedlungsbau dargestellt. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: STATcube (Statistik Austria).
Der Baupreisindex misst die Entwicklung der Marktpreise (ohne Umsatzsteuer), die von Bauherr:innen an Bauunternehmen für repräsentative Bauleistungen zu bezahlen sind. Zusätzlich zum Baukostenindex werden hier beispielsweise Produktivität, Gewinnspanne oder Finanzierungskosten der Bauunternehmen berücksichtigt. Es wird der Baupreisindex für Wohnhaus- und Siedlungsbau dargestellt. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: Statistik Austria, Eurostat.
Der dargestellte harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) misst die durchschnittliche Preisentwicklung der von privaten Haushalten nachgefragten Waren und Dienstleistungen in Österreich. Der HVPI dient dem internationalen Vergleich der Verbraucherpreisentwicklung, da die zugrunde liegenden Methoden und Richtlinien speziell für diesen Zweck vereinheitlicht wurden. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: OeNB (Granulare Kreditdatenerhebung).
Der Kreditzinssatz für Bauträger:innen wird als volumengewichteter durchschnittlicher nominaler Zinssatz für bestehende Kredite an inländische juristische Personen definiert, die gemäß der jeweils gültigen NACE-Klassifikation dem Sektor 'Erschließung von Grundstücken;Bauträger' (F41.1, ÖNACE 2008 bzw. M68.12, ÖNACE 2025) zugeordnet sind.

Wie hat sich die Wohnbauförderung der Länder über die Zeit verändert?

Quelle für Wohnbauförderung: Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Bundesministerium für Finanzen, Förderungsstellen der Länder.
Quelle für Bruttoinlands- bzw. -regionalprodukt: STATcube (Statistik Austria).
Die Ausgaben für Wohnbauförderung der Länder werden vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) aus den Daten des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) und einer jährlichen Erhebung bei den Förderungsstellen der Länder aufbereitet. Sie werden unterteilt in Ausgaben für Förderung des Wohnbaus, Ausgaben für Förderung der Wohnhaussanierung und Subjektförderung. Die ersten beiden Ausgabenkategorien enthalten jeweils Förderungen in Form von Darlehen, Annuitäten- und Zinsenzuschüssen (rückzahlbar und nicht rückzahlbar), sonstige verlorene Zuschüsse, in Anspruch genommene Bürgschaften. In den Subjektförderungen sind Ausgaben für Eigenmittelersatzdarlehen (nur für Wohnbau) und Wohnbeihilfe (Subjektförderung für geförderten und privaten Mietbereich) enthalten. Nicht enthalten in der Darstellung sind zusätzliche Wohnbau-förderungen des Bundes (Wohnhaussanierung). Diese Ausgaben werden in Verbindung zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) bzw. jeweiligen Bruttoregionalprodukt (BRP) der Bundesländer gesetzt. BIP bzw. BRP stammen aus den regionalen Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen der Statistik Austria und werden jährlich im Dezember veröffentlicht bzw. revidiert. Links: zusätzliche Informationen (BIP/BRP), Nutzungsbedingungen (Wohnbauförderung), Nutzungsbedingungen (BIP/BRP).

Quelle: Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Bundesministerium für Finanzen, Förderungsstellen der Länder.
Die Förderungszusicherungen für den Neubau werden vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) aus den Daten des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) und einer jährlichen Erhebung bei den Förderungsstellen der Länder aufbereitet. Die Förderungszusicherungen enthalten alle mit Förderungen neu geschaffenen Wohneinheiten, entweder im großvolumigen Geschosswohnbau (inkl. Sonderprogramme wie Wiener Wohnbauinitiative, Heime, neue Wohnungen im Bestand; ohne Ankaufförderung bestehender Bauten) oder Eigenheime. Förderungszusicherungen für Sanierungen sind nicht enthalten. In den Daten des IIBW sind etwaige Unterschiede in der Datenerhebung zwischen den Bundesländern bereinigt. Die Daten sind auf Zehner- bzw. Hunderterstellen gerundet. Links: Nutzungsbedingungen.

Nachfrage nach Wohnimmobilien

Mengen

Die Entwicklung der Haushaltsanzahl in Österreich wird in diesem Dashboard als Indikator für die Entwicklung der Nachfrage dargestellt. Ein Anstieg der Haushaltsanzahl, etwa durch Bevölkerungswachstum, Zuzug oder Migration, führt zu einem höheren Bedarf an Wohnraum. Ein weiterer zentraler Indikator ist die Haushaltsgröße, die die Art und Menge des benötigten Wohnraums beeinflusst.
Der Erwerb von Wohneigentum stellt für Haushalte oftmals deren größte Investition und den wesentlichsten Bestandteil ihres Vermögens dar. Solche Investitionen sind meist zu einem erheblichen Teil fremdfinanziert. Vor diesem Hintergrund kann auch das Volumen der neu vergebenen Wohnimmobilienkredite an Haushalte bzw. die durchschnittliche Kreditsumme pro Kreditnehmer:in als Nachfrageindikator herangezogen werden. Es spiegelt die realisierte Nachfrage nach Wohnimmobilienfinanzierung unter gegebenen Immobilienpreisen sowie Finanzierungsbedingungen und -kosten wider.

Wie entwickelt sich die Anzahl der privaten Haushalte über die Jahre?

Quelle: STATcube (Statistik Austria).
Die Daten zeigen die Anzahl der Privathaushalte sowie die Haushaltsprognose. Die Anzahl der Privathaushalte stammt aus der Abgestimmten Erwerbsstatistik, die jährlich zum 31.10. veröffentlicht wird. Die Zeitreihe ist ab 2011 jährlich verfügbar. Privathaushalte werden nach dem Wohnparteienkonzept definiert: Alle Personen (mit Hauptwohnsitz) in einer Wohneinheit bilden einen Privathaushalt. Die Haushaltsprognose wird jährlich Ende Dezember aktualisiert. Hier abgebildet ist die (modellbasierte) prognostizierte Anzahl der Privathaushalte im Jahresschnitt. Links: zusätzliche Informationen (Haushalte), zusätzliche Informationen (Prognosen), Nutzungsbedingungen.

Wie hoch ist die durchschnittliche Kreditsumme pro Kreditnehmer:in?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Die durchschnittliche Kreditsumme errechnet sich aus dem gesamten Neukreditvolumen dividiert durch die Anzahl der Kreditnehmer:innen pro Meldeperiode. Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich.
Weitere Informationen zu den Filtern: Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Der Verwendungszweck einer Immobilie wird als Vermietung definiert, wenn die finanzierte Wohnimmobilie der langfristigen, entgeltlichen Weitervermietung dient. Unter diesen Finanzierungsbegriff fallen in Österreich insbesondere Vorsorge- und Anlagewohnungen.

Preise und Einkommen

Da Wohnimmobilienkäufe in der Regel stark fremdfinanziert sind, wird die Nachfrage nach Wohneigentum nicht nur durch den Preis der Immobilie, sondern auch durch die Finanzierungskosten beeinflusst.
Für die Finanzmarktstabilität sind die finanziellen Rahmenbedingungen der Nachfragenden von hoher Relevanz. Dabei ist das verfügbare Einkommen eine zentrale Einflussgröße. Das Einkommen bestimmt die Kaufkraft privater Haushalte und damit ihre Fähigkeit, Wohneigentum zu erwerben und die damit verbundenen Finanzierungskosten zu tragen. Bei real steigendem Einkommen stehen dem Haushalt ceteris paribus mehr Mittel für Investitionen zur Verfügung. Dies kann die Nachfrage nach Wohnimmobilien entsprechend erhöhen.

Was sind die Rahmenbedingungen für die Finanzierbarkeit von Wohnimmobilienkäufen?

Quelle für Einkommen: EZB (Quarterly Sector Accounts).
Quelle für Deflator: EZB (Main Aggregates, National Accounts). Die Indizes zeigen die Entwicklung des nominal verfügbaren Einkommens sowie des real verfügbaren Einkommens für den institutionellen Sektor „Haushalte und private Organisationen ohne Erwerbszweck“ aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung. Für die Deflationierung wird der private Konsumdeflator für Österreich herangezogen. Dieser ist ein Preisindex für den privaten Endverbrauch, also die Konsumausgaben von Haushalten und private Organisationen ohne Erwerbszweck. Der Deflator ist kalender- sowie saisonbereinigt. Zur Bereinigung der Saisonalität wird für das Einkommen der gleitende Durchschnitt über vier Quartale gebildet. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: OeNB (Monetary Financial Institutions Interest Rate Statistics).
Das Neukreditvolumen bildet alle von in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) neu vergebenen Einmalkredite in allen Währungen an inländische private Haushalte für Wohnbauzwecke ab. Beim abgebildeten Zinssatz handelt es sich um den volumensgewichteten Durchschnittszinssatz für die Neukreditvergabe von Wohnbaukrediten. Der Zinssatz ist der vereinbarte annualisierte Nominalzinssatz und wird in Prozent angegeben. In diesem Zinssatz sind nur etwaige unterjährige Zinskapitalisierungen, aber keine sonstigen Kosten enthalten. Weitere Informationen sind hier sowie hier zu finden.

Der österreichische Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt spielt für den österreichischen Finanzmarkt eine zentrale Rolle, da die Kreditvergabe für den Kauf bzw. den Bau von Wohnimmobilien ein wichtiger Geschäftszweig österreichischer Banken ist. Die Relevanz für die Finanzmarktstabilität ergibt sich infolgedessen aus der großen Bedeutung von Wohnimmobilien als Kreditsicherheiten.
Wohnimmobilienmärkte weisen strukturelle Besonderheiten und unterschiedliche Friktionen auf. Beispiele dafür sind das knappe Angebot an Boden in Ballungsräumen, lange Planungshorizonte von Bauvorhaben, Regulierungen, bestehende Informationsasymmetrien zwischen Verkäufer:innen und Käufer:innen oder die Heterogenität des Wohnraums.

Mengen

Die Größe und Liquidität des österreichischen Wohnimmobilienmarkts zeigen sich vor allem anhand der Anzahl der Transaktionen sowie des damit verbundenen Transaktionsvolumens. Die Darstellung des Zuwachses an Wohneinheiten (Fertigstellungen abzüglich Abgänge von Wohneinheiten) pro neuem Haushalt gibt eine erste Einschätzung darüber, ob statistisch gesehen für jeden neuen Haushalt eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen wird. Sie erlaubt jedoch keine Aussage darüber, ob das Angebot dem tatsächlichen Bedarf entspricht, etwa hinsichtlich Lage, Größe oder Leistbarkeit und berücksichtigt außerdem keine Umzugs- oder Mobilitätentscheidungen von Haushalten bzw. Haushaltsneugründungen im Wohnbestand.
Die Daten zu Wohnsitzmeldungen liefern Hinweise auf die tatsächliche Nutzung des bestehenden Wohnraums. Der Anteil an fehlenden Wohnsitzmeldungen kann verschiedene Gründe haben - es kann sich um dauerhaften oder vorübergehenden Leerstand (z. B. im Zuge einer Renovierung oder Vermarktung) handeln, um Ferienwohnungen oder schlicht um bewohnte Wohnungen ohne Meldung.

Wie viele Wohnimmobilien werden verkauft?

Quelle: Statistik Austria. Die Anzahl der Immobilientransaktionen bzw. das Transaktionsvolumen in Euro stammen aus einer Sonderauswertung im Zuge des Häuserpreisindex (HPI). Erfasst werden Transaktionen von Privathaushalten nach dem Kaufvertragsdatum. Die Auswertung folgt der HPI-Methodik und berücksichtigt nur Käufe von Privathaushalten. Aufgrund laufender Verbücherungen von Kaufverträgen sind die letzten acht Quartale als vorläufig zu betrachten. Die jeweils aktuellen fünf Quartale enthalten eine Schätzung auf Basis historischer Daten um Lieferverzögerungen auszugleichen. Neuer Wohnraum umfasst Transaktionen von Objekten, deren Bewilligung oder Fertigstellung innerhalb bestimmter Zeiträume liegt. Die Definition für dieses Dashboard folgt jener, die Statistik Austria für die Berechnung des HPI verwendet (Kern + Erweitert). Die Kerndefinition berücksichtigt maximal zwei Jahre seit Bewilligung oder ein Jahr seit Fertigstellung, die erweiterte Definition bis zu fünf Jahre. Als neuer Wohnraum gelten auch Objekte, die aus bestehendem Nicht-Wohnraum umgebaut wurden, wie etwa Dachgeschoßausbauten. Generalsanierungen gelten nicht als neuer Wohnraum. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Wie verhält sich der Zuwachs an Wohneinheiten zum Haushaltszuwachs und wie wird bestehender Wohnraum genutzt?

Quelle: STATcube (Statistik Austria), Statistik Austria.
Der Zuwachs an Wohneinheiten ergibt sich aus den Baufertigstellungen von Wohneinheiten abzüglich der Abgänge von Wohneinheiten. Sowohl Baufertigstellungen als auch Abgänge werden pro Kalenderjahr erfasst (Datenabzug jeweils am 15.09. des Folgejahres). Baubewilligte Wohneinheiten stehen quartalsweise zur Verfügung und wurden entsprechend aggregiert. Eine Wohneinheit ist ein baulich abgeschlossener, selbstständiger Teil eines Gebäudes, der der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses – also einem Privatwohnzweck – dient. Baufertigstellungen/Baubewilligungen erfassen sowohl gänzlich neue Wohneinheiten sowie Wohneinheiten, die durch An-, Auf- und Umbautätigkeiten an bestehenden Gebäuden entstehen. Der Zuwachs an Haushalten ergibt sich aus der Differenz der jährlich im Zuge der Abgestimmten Erwerbsstatistik gemeldeten Privathaushalte (Stichtag: 31. Oktober). Aufgrund der relativ gleichmäßigen Entwicklung der Haushaltszahlen wird die zeitliche Verschiebung zwischen den Berichtsperioden sowie zwischen Baubewilligung und tatsächlicher Bewohnbarkeit vernachlässigt. Hinweis zu Wien: In den Daten für Baubewilligungen fehlen jene Wohneinheiten, die durch An-, Auf- oder Umbauten entstehen. In den Baufertigstellungen und Abgängen fehlen dieses Wohneinheiten bis inkl. 2023. Links: Nutzungsbedingungen (Baubewilligungen, Haushalte), Nutzungsbedingungen (Fertigstellungen, Abgänge).

Quelle: STATcube (Statistik Austria).
Die Daten zu Wohnsitzmeldungen basieren auf dem Wohnungsbestand, der in der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen der Registerzählung und der Abgestimmten Erwerbsstatistik erfasst wird. Diese Vollerhebung erfolgt jährlich zum Stichtag 31. Oktober und nutzt Verwaltungs- und Registerdaten aus dem Gebäude- und Wohnungsregister. Erfasst werden unter anderem die Verwendung als Haupt- oder Nebenwohnsitz sowie Merkmale wie Nutzfläche, Anzahl der Wohnräume, Ausstattung und Rechtsverhältnis. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Preise

Wohnimmobilienpreise sind zentrale Indikatoren für Leistbarkeit und die Bewertung von Sicherheiten im Finanzsystem.

Wie entwickeln sich Wohnimmobilienpreise in verschiedenen Marktsegmenten und Regionen?

Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH, TU Wien, Prof. Feilmayr.
Der Wohnimmobilienpreisindex ist ein quartalsweiser Index, der seit Q3 2017 anhand der Doppelimputationsmethode berechnet wird (siehe z. B. Handbook on Residential Property Prices Indices von Eurostat). Die Basis für den Index bilden generalisierte additive Modelle mit dem Quadratmeterpreis in Euro als abhängiger Variable und Merkmalen wie Fläche, Alter, Ausstattung, räumliche Indikatoren als Kontrollvariablen. Die Datenbasis stammt von der Maklersoftware JUSTIMMO der B&G Consulting & Commerce GmbH. Details zur verwendeten Methode sind in Brunauer et al. (2017) dokumentiert. Vor der methodischen Verfeinerung in Q3 2017 wurde ein linearer hedonischer Dummy-Index von der TU Wien auf Basis von Daten der EDI-Real GmbH berechnet. Weiterführende Informationen dazu sind hier zu finden. Der gegenständliche Index wird ausschließlich im Rahmen der Bewertung der Preisstabilität zu statistischen Zwecken erstellt und eignet sich nicht als Referenzwert für Finanzinstrumente und Finanzkontrakte. Daten von Beginn der Zeitreihen bis einschließlich der Daten für das Jahr 2024 stehen allen Nutzer:innen zur freien Nutzung zur Verfügung. Für die Daten der Zeitreihen vom Jahr 2025 an gilt eine Einschränkung hinsichtlich ihrer Nutzung für die gewerbliche Bewertung von Immobilien-(Portfolios); für diese bedarf es einer Lizenz des Anbieters.

Quelle: DataScience Service GmbH.
Der Wohnimmobilienpreisindex ist ein quartalsweiser Index, der seit Q3 2017 anhand der Doppelimputationsmethode berechnet wird (siehe z. B. Handbook on Residential Property Prices Indices von Eurostat). Die Basis für den Index bilden generalisierte additive Modelle mit dem Quadratmeterpreis in Euro als abhängiger Variable und Merkmalen wie Fläche, Alter, Ausstattung, räumliche Indikatoren als Kontrollvariablen. Die Datenbasis stammt von der Maklersoftware JUSTIMMO der B&G Consulting & Commerce GmbH. Details zur verwendeten Methode sind in Brunauer et al. (2017) dokumentiert. Vor der methodischen Verfeinerung in Q3 2017 wurde ein linearer hedonischer Dummy-Index von der TU Wien auf Basis von Daten der EDI-Real GmbH berechnet. Weiterführende Informationen dazu sind hier zu finden. Als urban gelten Gebiete mit den Codes 101 und 102 gemäß der Urban‑Rural‑Typologie der Statistik Austria. Alle übrigen Gebiete werden als rural eingestuft.Zur Einteilung der Immobilien in Preissegmente werden Preisquantile herangezogen: Als niedrigpreisig gelten Objekte bis zum 25‑Prozent‑Quantil, als mittelpreisig jene zwischen dem 25‑ und 75‑Prozent‑Quantil und als hochpreisig jene oberhalb des 75‑Prozent‑Quantils. Der gegenständliche Index wird ausschließlich im Rahmen der Bewertung der Preisstabilität zu statistischen Zwecken erstellt und eignet sich nicht als Referenzwert für Finanzinstrumente und Finanzkontrakte. Die Verwendung der mit * versehenen Indices für die gewerbliche Bewertung von Immobilien-(Portfolios) bedarf einer Lizenz des Anbieters. Private Haushalte dürfen die Indices frei benutzen. Für die Zeitreihe zu Wien und Österreich (Gesamt) gilt: Daten von Beginn der Zeitreihen bis einschließlich der Daten für das Jahr 2024 stehen allen Nutzer:innen zur freien Nutzung zur Verfügung. Für die Daten der Zeitreihen vom Jahr 2025 an gilt eine Einschränkung hinsichtlich ihrer Nutzung für die gewerbliche Bewertung von Immobilien-(Portfolios); für diese bedarf es einer Lizenz des Anbieters.

Einordnung

Ein hinreichendes Angebot von leistbarem Wohnraum kann dazu beitragen, einem Anstieg der Haushaltsverschuldung sowie einer Verschlechterung der Hypothekarkreditvergabestandards hintanzuhalten. Das senkt das Risiko von Kreditausfällen und leistet damit einen Beitrag zur Finanzmarktstabilität. Für die Leistbarkeit von Wohnimmobilien sind einerseits die Preisentwicklungen am Markt entscheidend und andererseits das Vermögen bzw. die Einkommen der Haushalte. Die Gegenüberstellung der Entwicklung der nominellen Immobilienpreise und jener der nominellen Einkommen ist ein Indikator für die Leistbarkeit von Wohnimmobilien.
Die Beurteilung der Nachhaltigkeit der Preisentwicklungen dient zur möglichst frühzeitigen Identifikation von Preisblasen. Denn das Platzen einer solchen Blase führt zu einer Wertminderung der als Sicherheiten hinterlegten Immobilien, mit potenziellen Verlusten für Banken und damit Risiken für die Finanzmarktstabilität. Die Price-to-Rent Ratio sowie die Price-to-Income Ratio sind weit verbreitete Indikatoren für diesen Zweck. Sie zeigen, wie sich die Wohnimmobilienpreise im Verhältnis zu den Mieten bzw. Einkommen entwickeln. Dadurch lässt sich erkennen, ob die Preise schneller oder langsamer steigen als die Mieten oder Einkommen. Zusätzlich zu diesen Indikatoren werden zwei Modelle berechnet. Der Fundamentalpreisindikator der OeNB besteht aus sieben Teilindikatoren. Daraus werden Fundamentalpreise errechnet und mit den tatsächlichen Immobilienpreisen verglichen. Diese sieben Teilindikatoren decken verschiedene Perspektiven (Haushaltsperspektive, Investorenperspektive, Systemperspektive) ab, siehe Schneider (2013). Der sogenannte Exuberance-Indikator für Österreich dient dazu, auf Basis statistischer Charakteristika der Preisentwicklung selbst Indizien für eine Überhitzung des Marktes zu identifizieren. Dieses statistische Verfahren erkennt und datiert Phasen stark expansiven Verhaltens von Zeitreihen, wie z. B. realen Immobilienpreisen oder Price-to-Income Ratio. Der Exuberance-Indikator wird regelmäßig von der Federal Reserve Bank (FED) Dallas für verschiedene Länder, ohne Österreich, berechnet und publiziert, siehe International House Price Database sowie Pavlidis et al. (2016).

Wie leistbar sind Wohnimmobilien?

Quelle für Wohnimmobilienpreisindex: OeNB, DataScience Service GmbH, TU Wien, Prof. Feilmayr.
Quelle für Einkommen: EZB (Quarterly Sector Accounts).
Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien wird anhand der Entwicklung des Wohnimmobilienpreisindex sowie des nominal verfügbaren Einkommens (Durchschnitt der letzten vier Quartale) beschrieben. Der Wohnimmobilienpreisindex ist ein hedonischer Index, der seit Q3 2017 anhand der Doppelimputationsmethode auf Basis von Daten der Maklersoftware JUSTIMMO der B&G Consulting & Commerce GmbH berechnet wird (siehe Brunauer et al. (2017) Vor der methodischen Verfeinerung in Q3 2017 wurde ein Dummy-Index von der TU Wien auf Basis von Daten der EDI-Real GmbH berechnet. Die Daten zum nominal verfügbaren Einkommen stammen aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung für den institutionellen Sektor "Haushalte und private Organisationen ohne Erwerbszweck". Zur Bereinigung der Saisonalität wird der gleitende Durchschnitt über vier Quartale gebildet.
Links: Nutzungsbedingungen (Einkommen).

Weicht die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise von historischen Entwicklungen ab?

Quelle: OeNB.
Der Fundamentalpreisindikator der OeNB ist ein einfaches Modell, das versucht, Abweichungen der tatsächlichen Immobilienpreise von Fundamentalpreisen zu ermitteln. Der Indikator besteht aus sieben Teilindikatoren, die verschiedene Perspektiven abdecken (reale Immobilienpreise, Leistbarkeit, Immobilienpreise zu Mieten, Immobilienpreise zu Baukosten, Kredittragfähigkeit, Wohnbauinvestitionen zu BIP, Zinsanhebungsrisiko). Die zugrundeliegenden Daten und Methodik werden hier genau beschrieben: Schneider (2013). Der Indikator eignet sich nicht als Referenzwert für Finanzinstrumente und Finanzkontrakte. Es kann auch rückwirkend zu Änderungen der Werte kommen, da das Modell auf der Berechnung langfristiger Durchschnitte basiert, welche sich durch neue Datenpunkte ändern. Zudem können nachträgliche Korrekturen der zugrundeliegenden Daten auch weiter zurückliegende Zeiträume betreffen.

Quelle für Deflator: EZB (Main Aggregates, National Accounts).
Quelle für Einkommen: EZB (Quarterly Sector Accounts).
Quelle für Wohnimmobilienpreisindex: OeNB, DataScience Service GmbH, TU Wien, Prof. Feilmayr.
Der Exuberance-Indikator wird mithilfe des rekursiven Unit-Root Tests von Phillips et al. (2015) bekannt als Generalized Supremum Augmented Dickey Fuller (GSADF), berechnet. Diese statistischen Verfahren erkennt und datiert Phasen von stark expansivem Verhalten (Exuberance) von Zeitreihen. Die Methodik basiert auf Pavlidis et al. (2015). Der Exuberance-Indikator wird für eine Vielzahl an Ländern auf der International House Price Database der Federal Reserve Bank Dallas veröffentlicht. Basis für die Berechnung des Exuberance-Indikators bildet die Price-to-Income Ratio, die den Wohnimmobilienpreisindex in Verhältnis zum Einkommensindex setzt. Die Zeitreihen werden für den Test kalender- und saisonbereinigt und mit privaten Konsumausgaben deflationiert.

Quelle für Wohnimmobilienpreisindex: OeNB, DataScience Service GmbH, TU Wien, Prof. Feilmayr.
Quelle für Mietenindex: Statistik Austria.
Die Price-to-Rent Ratio bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Wohnimmobilienpreisindex und dem Mietpreisindex für Wohnungsmieten. Der Mietpreisindex basiert auf Daten des Mikrozensus und fließt in den Harmonisierten Verbraucherpreisindex ein. Er berücksichtigt ausschließlich die reinen Mietkosten – also ohne Betriebskosten sowie ohne Heiz- oder Stromkosten (tatsächliche Mietzahlungen für Hauptwohnungen (DL)). Beide Zeitreihen fließen nominell ein. Links: zusätzliche Informationen (Mieten) Nutzungsbedingungen (Mieten).

Makroprudenzielle Analyse

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) ist das zentrale Gremium für makroprudenzielle Aufsicht in Österreich. Seine Kernaufgaben sind die Stärkung der Finanzmarktstabilität und die Reduktion von Systemrisiken. Dabei wird die institutionalisierte Verzahnung der laufenden makroprudenziellen Analyse durch die OeNB mit den makroprudenziellen Aufsichtsagenden der Finanzmarktaufsicht (FMA) und dem für den nationalen Regulierungsrahmen zuständigen Bundesministerium für Finanzen (BMF) gewährleistet. Die OeNB berichtet dem FMSG regelmäßig von Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt und setzt diese zu bankspezifischen Indikatoren wie Verzinsung, Neukreditvergabe, Risikogewichte, Kreditvergabestandards oder notleidende Kredite im privaten Wohnimmobiliensektor in Bezug, um den Konnex zwischen Finanzsystem und Wohnimmobilienmarkt zu beleuchten. Bei Bedarf erstellt die OeNB eine umfassende daten- und modellbasierte Systemrisikoanalyse als Entscheidungsgrundlage für das FMSG.

In der Presseaussendung zur 44. Sitzung des FMSG am 26. Februar 2025 wurde die Leitlinie des FMSG zu den Vergabestandards für Wohnimmobilienfinanzierungen publiziert. Die Einhaltung dieser Leitlinie wird von der OeNB unter dem Reiter Leitlinie gemonitort.

Was verbindet den Wohnimmobilienmarkt mit dem Finanzmarkt?

Österreichische Banken vergeben Kredite an private Haushalte und Unternehmen, um den Kauf bzw. Bau von Wohnimmobilien zu finanzieren. Immobilienkredite stellen einen bedeutenden Teil des inländischen Kreditgeschäfts dar und sind somit ein zentraler Geschäftszweig. Angesichts ihrer hohen Relevanz für den österreichischen Finanzmarkt ist ein sorgfältiges Monitoring dieser Kreditklasse für die makroprudenzielle Aufsicht von besonderer Bedeutung. Kommt es während Krisen zu einer Anhäufung von Ausfällen in diesem Bereich, werden Banken erheblich belastet und können im schlimmsten Fall insolvent werden. Geschieht dies systematisch, ist das einwandfreie Funktionieren des österreichischen Finanzsystems gefährdet. Dieses Dashboard konzentriert sich auf Wohnimmobilienkredite an private Haushalte. Immobilienkredite an Unternehmen werden im zukünftigen Gewerbeimmobilien-Dashboard gesondert betrachtet.

Mengen

Der Kreditbestand spiegelt das aktuelle Exposure österreichischer Banken gegenüber Wohnimmobilienkrediten an private Haushalte wider und unterstreicht die Bedeutung dieses Geschäftsbereichs für den Bankensektor.

Wie relevant sind Wohnimmobilienkredite an private Haushalte für Banken in Österreich?

Quelle: OeNB, EZB (Balance Sheet Items).
Der Anteil wird errechnet, indem der Kreditbestand für Wohnbauzwecke gegenüber inländischen Haushalten durch den gesamten Kreditbestand gegenüber inländischen Nicht-Monetären Finanzinstituten, z. B. Haushalte, nichtfinanzielle Unternehmen, Staat, Versicherungen, dividiert wird. Für die Berechnung wird jeweils der Kreditbestand herangezogen, der von in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) vergeben wurde. Links: Nutzungsbedingungen.

Quelle: OeNB (Monetary Financial Institutions Interest Rate Statistics).
Das Neukreditvolumen bildet alle neu vergebenen Einmalkredite in allen Währungen von in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) an inländische private Haushalte für Wohnbauzwecke ab.
Weiterführende Informationen sind hier sowie hier zu finden.

Quelle: EZB (Balance Sheet Items).
Der Kreditbestand umfasst alle laufenden Kredite für Wohnbauzwecke gegenüber inländischen Haushalten. Der Melderkreis umfasst alle in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstitute (MFIs). Die jährliche Wachstumsrate ist bereinigt um Abschreibungen, Wechselkursänderungen, Kreditübertragungen und Reklassifikationen. Links: zusätzliche Informationen (Kreditbestand), zusätzliche Informationen (Kreditentwicklung), Nutzungsbedingungen.

Wie verteilt sich das Exposure von Wohnimmobilienkrediten an Haushalte regional in Österreich?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Der Kreditbestand wird als Summe der ausstehenden Nominalwerte, der Zinsabgrenzungen (Soll aus Kundensicht) sowie nicht ausgenutzter Rahmen gebildet. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Wenn keine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Postleitzahl des:der Kreditnehmers:in herangezogen.

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Wenn keine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Postleitzahl des:der Kreditnehmers:in herangezogen.

Wie verteilt sich das Exposure von Wohnimmobilienkrediten an Haushalte nach Verwendungszweck?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Der Verwendungszweck einer Immobilie wird als Vermietung definiert, wenn die finanzierte Wohnimmobilie der langfristigen, entgeltlichen Weitervermietung dient. Unter diesen Finanzierungsbegriff fallen in Österreich insbesondere Vorsorge- und Anlagewohnungen. Sollte eine Wohnimmobilie überwiegend der privaten Nutzung durch den:die Kreditnehmer:in selbst dienen, der unentgeltlichen Nutzung durch Dritte oder dem Zweck der Kapitalanlage (ohne Weitervermietung) wird der Verwendungszweck als Eigenbedarf bezeichnet.

Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Wenn keine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Postleitzahl des:der Kreditnehmers:in herangezogen.

Preise

Der Preis eines Kredits wird durch den Zinssatz bestimmt, dessen Höhe unter anderem von der gewählten Zinsbindung abhängt. In Phasen niedriger Marktzinsen bieten Banken variabel verzinste Kredite in der Regel günstiger an als solche mit fixer Zinsbindung – in Hochzinsphasen kann sich dieses Verhältnis jedoch umkehren. Die Art der Zinsbindung bestimmt, ob die Bank oder der:die Kreditnehmende das Risiko einer Zinserhöhung trägt. Ein hoher Anteil variabel verzinster Kredite gilt aus Sicht der Finanzmarktstabilität als kritisch, da Haushalte das Zinsänderungsrisiko in der Regel schlechter bewältigen können als Banken. Längerfristig betrachtet sind zusammen mit dem Zinssatz auch die Zinsmargen für Wohnbaukredite relevant. Wenn Kreditzinsen und -margen aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks fallen, haben Kreditinstitute einen Anreiz, die verringerten Einnahmen über das Volumenswachstum im Mengengeschäft auszugleichen. Diese Strategie des Mengenwachstums birgt allerdings die Gefahr, dass dabei Vergabestandards aufgeweicht werden, um einen möglichst hohen Marktanteil zu verteidigen bzw. diesen weiter auszubauen. Zu niedrige Zinsmargen sind nicht nur aufgrund der starken Anreize für das Mengenwachstum, sondern auch der erodierenden Profitabilität der Banken problematisch, da Profitabilität bei einbehaltenen Gewinnen einen wichtigen Spielraum für Krisenzeiten schafft. Zudem ist der Anteil der Fremdwährungskredite sorgfältig zu beobachten, da Kreditnehmer:innen einem erheblichen Wechselkursrisiko ausgesetzt sind.

Wer trägt das Zinsänderungsrisiko?

Quelle: OeNB (Monetary Financial Institutions Interest Rate Statistics, Balance Sheet Items). In den Grafiken werden das Neukreditvolumen und bestehende Kredite mit Wohnbauzweck, sowie die zugehörigen volumensgewichteten nominalen Durchschnittszinssätze dargestellt. Als variabel gelten Kredite, die vollständig variabel verzinst sind oder eine Zinsbindung von höchstens einem Jahr aufweisen. Dazu zählen auch Kredite mit kurzer Ursprungs- oder Restlaufzeit bis ein Jahr. Gebundene Kredite haben eine Zinsbindung sowie Ursprungs- und Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Das Neukreditvolumen stammt aus der Monetary Financial Institutions Interest Rate Statistics und bildet alle von in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) neu vergebenen Einmalkredite an inländische private Haushalte für Wohnbauzwecke ab. Der Kreditbestand stammt aus den Balance Sheet Items und umfasst alle laufenden Kredite von in ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) für Wohnbauzwecke an inländische Haushalte. Weitere Informationen sind hier (Kreditbestand) und hier (Neukreditvolumen) zu finden.

Wie entwickelt sich die Zinsmarge und die Bepreisung?

Quelle: OeNB, EZB (Risk Assessment Indicators).
Die Zinsmarge wird als Risikoindikator von der Europäischen Zentralbank errechnet. Die zugrundeliegenden Daten stammen aus der Monetary Financial Institutions Interest Rate Statistics und beziehen sich auf das Neugeschäft (Neukreditvergabe + Neuverhandlungen). Der Indikator ist der Unterschied zwischen dem vereinbarten annualisierten Nominalzinssatz für Kredite an private Haushalte für Wohnbauzwecke und dem vereinbarten annualisierten Nominalzinssatz für Einlagen mit fester Laufzeit von privaten Haushalten und nichtfinanziellen Unternehmen. In den Zinssätzen sind nur etwaige unterjährige Zinskapitalisierungen, aber keine sonstigen Kosten enthalten. Es werden alle von in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) neu vergebenen Einmalkredite abgebildet. Links: zusätzliche Informationen, Nutzungsbedingungen.

Quelle: OeNB (Balance Sheet Items).
Der Kreditbestand bezieht sich auf laufende Kredite an inländische Haushalte für Wohnbauzwecke, die von in Österreich ansässigen Monetären Finanzinstituten (MFIs) vergeben werden. Als Fremdwährungskredite sind alle Kredite definiert, die nicht in Euro notiert sind.

Qualität des Kreditportfolios

Gute Vergabestandards sind für die Finanzmarktstabilität wichtig. Die Kennzahlen der FMSG-Leitlinie sind die Beleihungsquote (BELQ), die Schuldendienstquote (DSTI) und die Laufzeit (LZ). Die Schuldendienstquote ist der Quotient aus der Summe der Zins- und Tilgungsleistungen aus der Bedienung aller Kreditverbindlichkeiten des:der Kreditnehmenden und des Einkommens in einem bestimmten Zeitraum. Die Schuldendienstquote wirkt in der ersten Stufe des Kreditausfallprozesses, indem sie die Wahrscheinlichkeit reduziert, dass ein:e Kreditnehmender die Immobilie verkaufen muss. Je niedriger die Schuldendienstquote, desto resilienter ist der:die Kreditnehmende bei adversen makroökonomischen Bedingungen und desto geringer ist seine/ihre Ausfallswahrscheinlichkeit. Die Beleihungsquote ist der Quotient aus der Summe der Kreditverbindlichkeiten eines:einer Kreditnehmenden aus Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien und der Summe der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Immobilien, abzüglich Vorlasten und zuzüglich sonstiger Sicherheiten. Die Beleihungsquote wirkt sich auf den Anteil an den Kosten aus, den Kreditnehmende selbst finanzieren müssen. Eine möglichst niedrige Beleihungsquote minimiert den Verlust der Banken bei Zahlungsunfähigkeit des:der Kreditnehmenden. Die Beleihungsquote dient somit zur Minimierung der Verluste, sollte der/die Kreditnehmende ausfallen. Kredite mit besonders langer Laufzeit stellen auch bei Kreditwürdigkeitsprüfung eine besondere Herausforderung dar, da die Unsicherheit über zukünftige Entwicklungen mit der Zeit zunimmt. Abgesehen von diesen drei Kennzahlen können weitere Kennzahlen Schlussfolgerungen auf die Kreditqualität zulassen. Beispielsweise gibt die Schuldenquote (DTI) Aufschluss über das Verhältnis zwischen aushaftenden Kreditverbindlichkeiten und Einkommen des:der Kreditnehmenden.
Um die Qualität des aktuellen Kreditportfolios der Banken zu bewerten, werden neben den Vergabestandards häufig die Non-Performing-Loan-Quote (NPL-Quote), die Risikogewichte, die Wertberichtigungsquote sowie die Coverage Ratio verwendet. Die NPL-Quote gibt den Anteil notleidender Kredite an. Bei der NPL-Quote handelt es sich um einen rückwärtsblickenden Indikator. Eine gute Performance des Kreditportfolios in der Vergangenheit, gemessen an niedrigen Ausfallsraten, erlaubt nur bedingt Schlüsse für die zukünftige Performance. Die Wertberichtigungsquote und die Coverage Ratio ergänzen die NPL-Quote. Wenn jemand seinen Kredit nicht wie geplant zurückzahlt, muss die Bank den erwarteten Verlust als Wertberichtigung in der Bilanz berücksichtigen. Die Wertberichtigungsquote gibt an, welcher Anteil des Kreditportfolios wertberichtigt ist – basierend auf konkreten Risiken sowie vorsorglich auf Grundlage von Erfahrungswerten, Modellen und regulatorischen Vorgaben. Die Coverage Ratio zeigt, wie gut aktuell notleidende Kredite bereits durch solche Wertberichtigungen abgesichert sind.
Risikogewichte geben hingegen an, wie riskant eine Risikoposition, z. B. Kredit oder Vermögenswert, für eine Bank ist. Je höher das Risikogewicht, desto mehr Eigenkapital muss die Bank zur Absicherung halten. Bei Wohnimmobilienkrediten geht die Bank davon aus, dass diese Kredite sehr sicher sind, und finanziert sie mit einem großen Anteil an Fremdkapital. Das bedeutet, dass hypothekarisch besicherte Risikopositionen im Vergleich zu Risikopositionen in anderen Segmenten (z. B. Konsumkredite mit einem Risikogewicht von 100 %) mit relativ wenig Kapital unterlegt sind. Je geringer die Risikogewichte, desto geringer ist dementsprechend das hinterlegte Kapital. Im Falle eines Ausfalls des:der Kreditnehmenden gewinnt die Absicherung potenzieller Kreditausfälle an Bedeutung. Die Unterlegung von hypothekarisch besicherten Risikopositionen mit Kapital unterscheidet sich stark zwischen Banken, die den Standardansatz (SA) verwenden und denen, die den auf internen Ratings basierenden (IRB-) Ansatz verwenden. Im SA sind die Risikogewichte vorgegeben, während Banken im IRB-Ansatz die Risikogewichte eigenständig mithilfe interner Modelle, die auf historischen Daten ihres Kreditportfolios basieren und zuvor von der Aufsicht genehmigt wurden, schätzen. Die Risikogewichte im SA sind höher als jene im IRB-Ansatz.

Was wissen wir über die Vergabestandards von neu vergebenen Wohnimmobilienkrediten an Haushalte in Österreich?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Die Beleihungsquote wird für das Neukreditvolumen berechnet. Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Beleihungsquote misst den Grad der Absicherung der Summe der an einen:eine Kreditnehmer:in vergebenen Kredite bei der meldenden Bank. Die vergebenen Kredite werden der Summe der entsprechenden Sicherheiten gegenüberstellt. Es erfolgt somit eine Gesamtbetrachtung pro Kreditnehmer:in.

$$ \text{BELQ} = \frac{\text{Fremdfinanzierung Immobilien (inkl. Neukredit)}}{\text{Summe Min (Marktwert - Vorlasten, Hyp) + CRR Sicherheiten mit Sicherheitsleistung}} $$

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Die Laufzeit wird für das Neukreditvolumen berechnet. Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Laufzeit ist definiert als die vereinbarte Gesamtlaufzeit bei Abschluss des Neukredits. Im Falle von Rahmenerhöhungen ist als Laufzeit die Zeitspanne vom Zeitpunkt der Genehmigung der Rahmenerhöhung bis zum Laufzeitende des ursprünglichen Kredits heranzuziehen.

Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Der Verwendungszweck einer Immobilie wird als Vermietung definiert, wenn die finanzierte Wohnimmobilie der langfristigen, entgeltlichen Weitervermietung dient. Unter diesen Finanzierungsbegriff fallen in Österreich insbesondere Vorsorge- und Anlagewohnungen. Sollte eine Wohnimmobilie überwiegend der privaten Nutzung durch den:die Kreditnehmer:in selbst dienen, der unentgeltlichen Nutzung durch Dritte oder dem Zweck der Kapitalanlage (ohne Weitervermietung) wird der Verwendungszweck als Eigenbedarf bezeichnet. Junge Kreditnehmer:innen sind jünger als 35 Jahre.

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Die Schuldenquote wird für das Neukreditvolumen berechnet. Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Schuldenquote stellt die Gesamtverschuldung des:der Kreditnehmers:in relativ zu seinem:ihrem jährlichen Nettoeinkommen dar. Die Gesamtverschuldung umfasst hierbei sämtliche Kreditverbindlichkeiten des:der Kreditnehmers:in zum Zeitpunkt der Kreditvergabe. Geringe Abweichungen in den Summen sind auf eine unterschiedliche Datengrundlage zurückzuführen.

$$ \text{DTI} = \frac{\text{Gesamtverschuldung}}{\text{Einkommen}} $$

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Die Schuldendienstquote wird für das Neukreditvolumen berechnet. Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Schuldendienstquote stellt die Liquidität des:der Kreditnehmers:in dar, indem der Anteil der laufenden Einnahmen des:der Kreditnehmers:in in einer Periode zur Begleichung sämtlicher in dieser Periode fällig werdender Zins- und Tilgungsleistungen berechnet wird.

$$ \text{DSTI} = \frac{\text{Gesamtschuldendienst}}{\text{Einkommen}} $$

Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Der Verwendungszweck einer Immobilie wird als Vermietung definiert, wenn die finanzierte Wohnimmobilie der langfristigen, entgeltlichen Weitervermietung dient. Unter diesen Finanzierungsbegriff fallen in Österreich insbesondere Vorsorge- und Anlagewohnungen. Sollte eine Wohnimmobilie überwiegend der privaten Nutzung durch den:die Kreditnehmer:in selbst dienen, der unentgeltlichen Nutzung durch Dritte oder dem Zweck der Kapitalanlage (ohne Weitervermietung) wird der Verwendungszweck als Eigenbedarf bezeichnet. Junge Kreditnehmer:innen sind jünger als 35 Jahre.

Was wissen wir über die Vergabestandards im Kreditbestand von Wohnimmobilienkrediten an Haushalte in Österreich?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Der Kreditbestand wird als Summe der ausstehenden Nominalwerte, der Zinsabgrenzungen (Soll aus Kundensicht) sowie nicht ausgenutzter Rahmen gebildet. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Beleihungsquote misst den Grad der Absicherung der Summe der an einen:eine Kreditnehmer:in vergebenen Kredite bei der meldenden Bank, indem dieser Summe die Summe der entsprechenden Sicherheiten gegenüberstellt werden. Es erfolgt somit eine Gesamtbetrachtung pro Kreditnehmer:in.

$$ \text{BELQ} = \frac{\text{Fremdfinanzierung Immobilien (inkl. Neukredit)}}{\text{Summe Min (Marktwert - Vorlasten, Hyp) + CRR Sicherheiten mit Sicherheitsleistung}} $$

Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Wenn keine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Postleitzahl des:der Kreditnehmers:in herangezogen.

Welche Risikoindikatoren für Wohnimmobilienkredite gibt es auf Bankenseite?

Quelle: OeNB (Common Reporting).
Bei der Bestimmung der Risikogewichte wird zwischen Banken mit Standardansatz (SA) und Banken mit einem auf internen Ratings basierenden (IRB-) Ansatz unterschieden. Während Institute im SA vorgegebene Risikogewichte anwenden, schätzen Banken mit IRB-Ansatz diese mithilfe eigener Modelle. Das Risikogewicht für Österreich entspricht dem Verhältnis der aggregierten risikogewichteten Positionsbeträge nach Berücksichtigung unterstützender Faktoren und Währungsinkongruenz zu den aggregierten Risikopositionswerten der Banken auf unkonsolidierter Ebene. Mit der Umstellung der Capital Requirements Regulation (CRR) II auf die CRR III per 1. Januar 2025 melden Banken im Common Reporting (COREP) der OeNB neue Meldepositionen. Das führt zu einem Zeitreihenbruch in der Darstellung der Risikogewichte. Unter der CRR II wird im SA die Risikopositionsklasse „durch Grundpfandrechte auf Immobilien besicherte Risikopositionen sowie ADC Risikopositionen“ und im IRB-Ansatz die Klasse „Risikopositionen aus dem Mengengeschäft – durch Immobilien besichert, kein KMU“ und „Risikopositionen aus dem Mengengeschäft – durch Immobilien besichert, KMU“ verwendet. Unter der CRR III werden die Definitionen der Risikopositionsklassen präzisiert und auch Informationen über unbesicherte Teile der Kredite im Standardansatz verfügbar. Im SA werden die Risikopositionsklassen „durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besicherte Risikopositionen – nicht Income-Producing Real Estate (IPRE) (besichert)“, „durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besicherte Risikopositionen – nicht IPRE (unbesichert)“ sowie „durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besicherte Risikopositionen – Sonstige – nicht IPRE“ und im IRB-Ansatz die Klasse „durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besicherte Risikopositionen – nicht IPRE“ berücksichtigt.

Quelle: OeNB (Financial Reporting).
Die Non-Performing-Loan-Quote errechnet sich als Anteil der notleidenden Kredite im angegebenen Kreditsegment (Haushalte, Konsumkredite, mit Wohnimmobilien besichert) an den ausstehenden Bruttorisikopositionen für das angegebene Kreditsegment. Ein notleidender Kredit ist definiert als Kredit mit Zahlungsrückständen größer 90 Tage, und/oder dessen Rückzahlung als unwahrscheinlich angesehen wird. Eine Risikoposition ist jede bilanzielle oder außerbilanzielle Position, die ein Kreditrisiko gegenüber einer Gegenpartei oder einem Vermögenswert darstellt und daher mit Eigenmitteln zu unterlegen ist. Die zugrunde liegende Erhebung berücksichtigt ausschließlich konsolidierte Daten von österreichischen Großbanken. Die Einschränkung auf Österreich erfolgt anhand des Wohnsitzes der kreditnehmenden Person.

Quelle: OeNB (Financial Reporting).
Die Coverage Ratio (alle Wertberichtigungen zur Non-Performing-Loan-Quote im angeführten Segment) gibt den Anteil aller Wertberichtigungen der Banken an den notleidenden Krediten im angegebenen Kreditsegment an. Wertberichtigungen sind buchhalterische Korrekturen zur Anpassung des Buchwerts von Vermögensgegenständen oder Forderungen, um deren tatsächlichen Wert unter Berücksichtigung von Risiken, Wertminderungen oder Erfahrungswerten realistisch darzustellen. Ein notleidender Kredit ist definiert als Kredit mit Zahlungsrückständen größer 90 Tage, und/oder dessen Rückzahlung als unwahrscheinlich angesehen wird. Für die Berechnung einer klassischen Coverage Ratio (Anteil der Wertberichtigungen für NPLs an den notleidenden Krediten) fehlt die Datengrundlage. Es werden daher alle Wertberichtigungen herangezogen, sowohl für NPLs als auch für vertragsgemäß bediente Forderungen. Die zugrunde liegende Erhebung berücksichtigt ausschließlich konsolidierte Daten von österreichischen Großbanken. Die Einschränkung auf Österreich erfolgt anhand des Wohnsitzes der kreditnehmenden Person.

Quelle: OeNB (Financial Reporting).
Die Wertberichtigungsquote ist der Anteil der Wertberichtigungen im angegebenen Kreditsegment am Bruttobuchwert für das angegebene Kreditsegment. Wertberichtigungen sind buchhalterische Korrekturen zur Anpassung des Buchwerts von Vermögensgegenständen oder Forderungen, um deren tatsächlichen Wert unter Berücksichtigung von Risiken, Wertminderungen oder Erfahrungswerten realistisch darzustellen. Die zugrunde liegende Erhebung berücksichtigt ausschließlich konsolidierte Daten von österreichischen Großbanken. Die Einschränkung auf Österreich erfolgt anhand des Wohnsitzes der kreditnehmenden Person.

FMSG-Leitlinie zur Wohnimmobilienkreditvergabe

In Österreich wurden bereits 2016 Kriterien für eine nachhaltige Kreditvergabe vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) kommuniziert ( 9. FMSG-Sitzung ). In der 17. Sitzung vom 27. September 2018 konkretisierte das FMSG seine Vorstellungen zur nachhaltigen Kreditvergabe und verschärfte die Kriterien. Als nachhaltig erachtete das FMSG ein angemessenes Mindestmaß an Eigenmitteln der kreditnehmenden Person, wobei Eigenmittelanteile unterhalb eines Richtwertes von 20 % als kritisch angesehen wurden. Kreditlaufzeiten sollten nicht unverhältnismäßig lang ausfallen – Laufzeiten länger als 35 Jahre die Ausnahme bleiben – und die Einkommensentwicklung der kreditnehmenden Person über den Lebenszyklus berücksichtigen. Um eine adäquate Begrenzung des Schuldendienstes (als Richtwert nicht mehr als 30 % bis 40 % im Verhältnis zum Nettoeinkommen) zu gewährleisten, erwartete sich das FMSG eine konservative Berechnung der Haushaltseinnahmen und -ausgaben im Zuge der Kreditvergabe.
Nachdem die Vorgaben des FMSG nicht im notwendigen Ausmaß von den Banken eingehalten worden waren, empfahl das FMSG der Finanzmarktaufsicht (FMA) auf Basis einer umfangreichen Systemrisikoanalyse der OeNB, nachhaltige Kreditvergabestandards mittels einer Verordnung rechtlich bindend zu machen. Infolgedessen trat die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) am 1. August 2022 in Kraft. Die Schuldendienstquote wurde auf 40 % beschränkt, die Beleihungsquote auf 90 % und die Laufzeit auf 35 Jahre. Die Ausnahmekontingente für die Banken wurden differenziert ausgestaltet. Der Bundesminister für Finanzen hat der Verordnung der FMA zugestimmt (§23h (2) BWG). Während ihrer Dauer gab es auf FMSG-Empfehlungen hin zwei Novellen der KIM-V, die die Ausnahmen erweitert haben, z. B. Ausnahme von Zwischenfinanzierungen, Vereinheitlichung der Ausnahmekontingente, siehe FMSG-Empfehlung aus der 35. Sitzung und FMSG-Empfehlung aus der 40. Sitzung . Die KIM-V trat mit 30. Juni 2025 außer Kraft (43. FMSG-Sitzung).

In der 44. Sitzung hat das FMSG zur Sicherung der aktuellen Kreditvergabestandards nach Auslaufen der KIM-V folgende Leitlinie beschlossen: „Das Gremium betont, dass die Beleihungsquote nicht mehr als 90 %, die Schuldendienstquote nicht mehr als 40 % und die maximale Laufzeit nicht mehr als 35 Jahre betragen soll. Der Anteil der Kredite, die diese Kriterien nicht erfüllen, soll nicht mehr als 20 % der Neukreditvergabe in einem Quartal ausmachen.“ Geringfügige Kredite und Zwischenfinanzierungen werden von den hier veröffentlichten Berechnungen ausgenommen. Mindestausnahmekontingente von 1 Mio EUR pro Bank werden berücksichtigt. Die jeweils aktuelle Periode dient als Bemessungsperiode zur Berechnung des Anteils der Kredite, die die Kriterien nicht erfüllen. Das makroprudenzielle Monitoring der Einhaltung der Leitlinie auf aggregierter Ebene des österreichischen Bankensektors soll als Frühindikator für eine Verschlechterung der Kreditvergabestandards dienen und ist ergänzend zur Überprüfung der Einhaltung des Rundschreibens der FMA durch die mikroprudenzielle Aufsicht zu sehen. Im Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten hat die FMA ihre aufsichtliche Erwartungshaltung definiert, die als Orientierungshilfe dienen soll, wie die Kreditvergabe von Banken für private Wohnimmobilienfinanzierungen nach soliden Kriterien erfolgen soll. Zudem gibt es konkret die Rechtsansicht der FMA hinsichtlich der Auslegung des § 5 Abs. 1 der Kreditinstitute-Risikomanagementverordnung (KI-RMV) und der sich daraus ergebenden Verhaltenspflichten wieder. Weitere Informationen sind hier aufrufbar: FMA-Rundschreiben.
Im Folgenden wird der Anteil jener Kredite, die die Kriterien erfüllen, pro Halbjahr bzw. Quartal dargestellt, um die allgemeine Entwicklung der Vergabestandards in Österreich abzubilden. Die transparente Darstellung soll einen Anreiz setzen, die Vergabekriterien gemäß der Leitlinie einzuhalten und dazu beitragen, einen möglichen Wettbewerbsdruck zu schlechteren Vergabestandards zu reduzieren.

Entspricht die Neukreditvergabe den Vorgaben des FMSG?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung).
Die Konformität mit der Leitlinie wird für das Neukreditvolumen berechnet. Unter Neukreditvolumen werden alle erstmals vergebenen Kredite sowie Kreditaufstockungen bzw. Rahmenerhöhungen verstanden. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Leitlinienkonform sind Kredite mit max. 90 % Beleihungsquote, max. 40 % Schuldendienstquote und max. 35 Jahren Laufzeit. Wenn ein Kredit mindestens ein Kriterium nicht erfüllt, ist er nicht leitlinienkonform. Wenn ein Kredit gegen kein Kriterium verstößt, aber bei mindestens einem nicht zuordenbar ist, gilt er als nicht zuordenbar. Wenn ein Kredit alle drei Kriterien erfüllt, ist er leitlinienkonform. Geringfügige Kredite (bis zu 50.000 EUR) und Zwischenfinanzierungen (maximale Laufzeit von zwei Jahren und Tilgung aus Verkaufserlös einer Immobilie bzw. Förderung) sind von der Darstellung exkludiert.

Die Region wird nach Lage der Liegenschaft zugeordnet. Es wird die Postleitzahl der vorhandenen Immobiliensicherheit verwendet, sofern die Immobilie in Österreich liegt. Wenn mehr als eine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Immobilie mit dem höchsten Marktwert für die geografische Zuordnung verwendet. Wenn keine Immobiliensicherheit in Österreich vorliegt, so wird die Postleitzahl des:der Kreditnehmers:in herangezogen. Der Verwendungszweck einer Immobilie wird als Vermietung definiert, wenn die finanzierte Wohnimmobilie der langfristigen, entgeltlichen Weitervermietung dient. Unter diesen Finanzierungsbegriff fallen in Österreich insbesondere Vorsorge- und Anlagewohnungen.

Welche Banken weichen von der Leitlinie ab?

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung, Bankstellenverzeichnis).
Bei der Region handelt es sich um das Bundesland, in welchem die Bank laut Bankstellenverzeichnis ansässig ist.

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung, Financial Reporting, Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis).
Die Einstufung der Kreditinstitute als Less Significant Institutions (LSIs) oder Significant Institutions (SIs) erfolgt gemäß der Einteilung in der offiziellen Liste der von der Europäischen Zentralbank beaufsichtigten Banken. Die Differenzierung zwischen großen und kleinen LSIs basiert auf der jeweiligen Bilanzsumme. Kreditinstitute mit einer Bilanzsumme unterhalb des Medianwerts werden als kleine LSIs eingestuft, während Institute mit einer Bilanzsumme oberhalb des Medianwerts als große LSIs gelten. Die Bilanzsumme stammt aus dem Financial Reporting (FINREP) bzw. Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis.

Quelle: OeNB (Private Wohnimmobilienfinanzierung, Financial Reporting, Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis).
Das Geschäftsmodell eines Instituts wird durch den Anteil des Wohnimmobilienkreditbestands an Haushalte an der Bilanzsumme approximiert. Je höher der Anteil, desto relevanter ist diese Art von Kredit für das Institut. Der Kreditbestand wird als Summe der ausstehenden Nominalwerte, der Zinsabgrenzungen (Soll aus Kundensicht) sowie nicht ausgenutzter Rahmen gebildet. Es handelt sich um Kredite für private Wohnimmobilienfinanzierungen, sprich für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, an natürliche Personen, wobei der Kredit mit einer Liegenschaft im Inland besichert ist oder zumindest ein:e Kreditnehmer:in den Hauptwohnsitz im Inland hat. Die Meldung umfasst alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich bzw. Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich über eine Zweigstelle tätig sind. Aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben wurde die Meldefrequenz mehrfach angepasst und erfolgt nun vierteljährlich. Die Bilanzsumme stammt aus dem Financial Reporting bzw. Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis.

Aufbau und Bedienung

Das Dashboard ist in insgesamt vier Tabs unterteilt: Angebot, Nachfrage, Wohnimmobilienmarkt und Makroprudenzielle Analyse. Jeder dieser Tabs gliedert sich in die Abschnitte Mengen und Preis, wie im Tab Übersicht erläutert. Zu jedem Abschnitt werden die aktuell verfügbaren Werte sowie die Veränderungen zur Vorperiode der Indikatoren als farbige Kachel angezeigt. Mit einem Klick auf eine Kachel gelangt man direkt zur Grafik, die den Verlauf der jeweiligen Kennzahl im Zeitablauf zeigt.


Diagramme und ihre Funktionen

Darunter befinden sich die interaktiven Diagramme, die mit Highcharter erstellt wurden. Diese bieten mehrere nützliche Funktionen:

  • Zoomen: Mit der Maus kann man in einen Bereich klicken und ziehen, um in bestimmte Zeiträume hineinzuzoomen.
  • Tooltip: Wenn der Mauszeiger über einen Datenpunkt geführt wird, erscheint ein kleines Feld mit dem genauen Wert der jeweiligen Periode sowie zusätzlichen Informationen.
  • Ein- und Ausblenden von Datenreihen: Über die Legende können einzelne Variablen ein- oder ausgeblendet werden. Manche Kennzahlen sind standardmäßig ausgeblendet, um die Darstellung übersichtlicher zu gestalten. Diese sind in der Legende ausgegraut dargestellt.
  • Filter: Rechts neben den Grafiken befinden sich verschiedene Filter, mit denen die angezeigten Informationen individuell eingegrenzt werden können. Je nach Datensatz beziehen sich die Filter entweder nur auf die erste Grafik oder auf beide Grafiken eines Abschnitts. Die Grafiken aktualisieren sich automatisch, sobald eine Filterauswahl geändert wird.
  • Download-Funktion: In jeder Grafik befindet sich eine Schaltfläche, über die die aktuelle Darstellung als PNG, JPEG, PDF, SVG, XLS oder CSV heruntergeladen werden kann. Die gesetzten Filtereinstellungen (z. B. gewählte Region oder Zweck) werden dabei berücksichtigt.

In jedem Tab befindet sich zusätzlich eine Download-Schaltfläche, mit der alle Daten des jeweiligen Tabs gesammelt als Excel-Datei oder CSV-Datei exportiert werden können. Dabei werden keine Filter berücksichtigt; es werden alle verfügbaren Daten innerhalb der Kategorie heruntergeladen.


Infoboxen

Neben den Grafiken befinden sich Infoboxen, die weiterführende Informationen zur Datenherkunft, Definition und Berechnung der jeweiligen Kennzahl enthalten.


Datenquellen

Die Rechteinhaber:innen der Quelldaten werden bei den jeweiligen Grafiken, Darstellungen oder Downloadmöglichkeiten offengelegt. Die Daten aus den Datenquellen wurden verändert, indem sie insbesondere kombiniert, aggregiert oder in ein strukturiertes, maschinenlesbares Format überführt wurden. Sie dienen als Grundlage für die Erstellung der im Dashboard angezeigten Grafiken und Darstellungen. Auf den Gewährleistungsausschluss und die Haftungsbeschränkung in Abschnitt 5 der CC BY 4.0 wird hingewiesen.


Weiterverwendung der Daten

Die auf dieser Website zur Verfügung gestellten Daten, an denen der OeNB das Urheberrecht zusteht (gekennzeichnet durch "Quelle: OeNB" oder einen anderen entsprechenden Hinweis), dürfen gemäß dem Informationsweiterverwendungsgesetz (IWG 2022) unter der Lizenz CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0) gebührenfrei weiterverwendet werden. Auf den Gewährleistungsausschluss und die Haftungsbeschränkung in Abschnitt 5 der CC BY 4.0 wird hingewiesen. Für andere Daten gelten die Lizenzbestimmungen der jeweiligen Rechteinhaber:innen, welche in den Infoboxen neben den jeweiligen Grafiken verlinkt sind.


Kontakt

E-Mail senden


Disclaimer

Dieses Dashboard wurde mit R Shiny erstellt.